Wraz z nadejściem 2024 roku, polska branża PRS staje przed wyzwaniem zwiększonego ryzyka podatkowego w podatku od nieruchomości, spowodowanego waloryzacją stawek w tym podatku.
Podstawa opodatkowania w podatku od nieruchomości
Podstawę opodatkowania w podatku od nieruchomości stanowi:
- dla gruntów – ich powierzchnia
- dla budynków lub ich części – ich powierzchnia użytkowa
- dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, co do zasady – ich wartość podatkowa brutto ustalona na cele podatku dochodowego lub ich wartość rynkowa
Stawki podatku od nieruchomości
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych określa maksymalne stawki podatku (w danym roku – zgodnie z aktualizacją), jednak lokalne gminy zachowują swobodę w ustalaniu własnych stawek w ramach tak ustalonych maksymalnych wartości.
Maksymalne stawki podatku od nieruchomości podlegają corocznej waloryzacji, opartej na danych publikowanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Zaktualizowane stawki ogłaszane są w obwieszczeniu przez ministra finansów.
Aktualizacja stawek na 2024 rok
W lipcu ubiegłego roku Prezes GUS opublikował komunikat, z którego wynika, że wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w pierwszym półroczu 2023 roku w porównaniu do pierwszego półrocza 2022 roku wzrósł o 15%, co przełożyło się na proporcjonalny wzrost maksymalnych stawek podatku od nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że dla budynków usługowych opodatkowanie wzrosło z 28,78 zł do 33,10 zł za 1 m², podczas gdy dla budynków mieszkalnych stawka wynosi 1,15 zł za 1 m² (w 2023 r. – 1,00 zł).
Stawki mieszkaniowe a komercyjne
Warto zwrócić uwagę na różnice między stawkami w zależności od sposobu wykorzystania nieruchomości, co ma potencjalnie kluczowe znaczenie dla strategii inwestycyjnych. Dla branży PRS istotne jest to, że znacznie wyższe stawki przewidziane są dla gruntów i budynków „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” lub „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej” (czyli gruntów i budynków lub ich części o charakterze usługowym/komercyjnym) w porównaniu do gruntów i budynków mieszkalnych:
| Rodzaj obiektu | Podstawa opodatkowania | Stawki (max 2024) |
|---|---|---|
| Grunty | Powierzchnia | Usługowe – PLN 1.34 Mieszkalne – PLN 0.71 |
| Budynki | Powierzchnia użytkowa | Usługowe – PLN 33.10 Mieszkalne – PLN 1.15 |
| Budowle | Wartość podatkowa brutto lub rynkowa | 2% |
Obecnie, stawki podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych są prawie 29 razy niższe niż dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a dla gruntów różnica ta wynosi prawie 2-krotność.
Wątpliwości orzecznicze dotyczące stawek w inwestycjach PRS
Rozróżnienie nieruchomości komercyjnych od mieszkaniowych, a zatem – zastosowanie prawidłowej stawki podatku od nieruchomości, nie zawsze jest proste. W szczególności w obszarze inwestycji z sektora PRS pojawia się ryzyko zastosowania nieprawidłowej stawki. O wątpliwościach w tym zakresie świadczą niejednorodne wyroki sądów administracyjnych.
Jedną z głównych kwestii spornych między stosowaniem wyższych i niższych stawek podatku od nieruchomości jest to, czyj cel jest decydujący – cel mieszkaniowy najemcy (niższe stawki) czy cel komercyjny wynajmującego (wyższe stawki).
Przed lipcem 2023 r. dominowała linia orzecznicza, zgodnie z którą zawsze przeważający miał być cel gospodarczy właściciela budynku (co w przypadku budynków PRS implikuje zastosowanie wyższych stawek podatku od nieruchomości, bez względu na realizację celu mieszkaniowego najemców w budynku).
W lipcu ubiegłego roku NSA wydał dwa wyroki o odmiennych konkluzjach:
III FSK 123-125/23:
Sporne lokale mieszkalne były ujęte w ewidencji środków trwałych Spółki (zatem były składnikiem majątku podatnika, który ma w założeniu przynosić mu przychód z prowadzonej działalności, tym samym pozostaje związany z tą działalnością)(…). Tym samym należy stwierdzić, że nawet pośrednie związanie przez przedsiębiorcę lokalu mieszkalnego z działalnością gospodarczą (jego zajęcie na taką działalność), powoduje zasadność opodatkowania tzw. wyższą stawką podatku od nieruchomości (…). Nie znajduje tu zastosowania niższa stawka, tzw. stawka jak od budynków mieszkalnych.
III FSK 250/23:
Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach jego gospodarczej działalności (np. komercyjnego najmu).
Oznacza to, że pojawiła się nowa, pozytywna linia orzecznicza, zgodnie z którą realizacja celów mieszkaniowych najemców budynku może wpłynąć na jego klasyfikację na gruncie podatku od nieruchomości, a zatem – na zastosowanie niższych stawek w tym podatku. Takie stanowisko zostało powtórzone później w wyroku WSA w Warszawie z dnia 15 listopada 2023 r., sygn. akt III SA/Wa 1346/23 oraz w wyroku NSA z dnia 22 listopada 2023 r., sygn. akt III FSK 3831/21.
Należy jednak pamiętać, że pozytywna linia orzecznicza wciąż współistnieje z tą negatywną. Po wydaniu cytowanych wyżej wyroków lipcowych dwa wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych powtórzyły stanowisko, zgodnie z którym fakt, że lokale znajdujące się w budynku są wynajmowane, realizują cele mieszkaniowe i służą zaspakajaniu potrzeb bytowych rezydentów lokali, nie zmienia tego, że budynek został przeznaczony przez właściciela na cele prowadzonej działalności gospodarczej, a więc zastosowanie znajdą zawsze wyższe stawki powiązane z celem gospodarczym właściciela budynku (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 15 października 2023 r., sygn. akt I SA/Gl 891/23 oraz wyrok WSA w Krakowie z dnia 15 listopada 2023 r.).
Ryzyko w PRS
W braku pewności co do prawidłowych stawek, wzrost stawek podatku od nieruchomości pociąga za sobą proporcjonalne zwiększenie ryzyka podatkowego dla inwestorów branży PRS. Zmiany w linii orzeczniczej dają nadzieję na wykreowanie się jednolitego stanowiska potwierdzającego możliwość zastosowania niższych stawek dla budynków mieszkalnych w inwestycjach PRS, ale kwestia ta wciąż pozostaje w sferze ryzyka. Dlatego zalecamy śledzenie bieżących wyroków sądowych oraz konsultacje z ekspertami podatkowymi w celu analizy poszczególnych przypadków.
Nasze wsparcie
Jeśli zależy Ci na:
– weryfikacji prawidłowości rozliczeń w podatku od nieruchomości
– pomocy w sporządzeniu kalkulacji podatku od nieruchomości lub wypełnieniu deklaracji na ten podatek
– analizie możliwości zastosowania niższych stawek w podatku od nieruchomości, w tym wystąpieniu z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty
– zabezpieczeniu prawidłowości stosowanych stawek w podatku od nieruchomości
zapraszamy do kontaktu.
