Spółka nieruchomościowa w polskim prawie podatkowym

W 2021 roku do polskich regulacji podatkowych wprowadzono definicje spółki nieruchomościowej. Główną przesłanką jej wprowadzenia było ułatwienie i usprawnienie procesu poboru należności podatkowych od dochodu ze sprzedaży udziałów (akcji) w spółkach nieruchomościowych przez nierezydentów.

Przepisy podatkowe nakładają na spółki nieruchomościowe („ReCo”) określone obowiązki w zakresie poboru podatku, ustanowienia przedstawiciela podatkowego, raportowania struktury właścicielskiej, a także wprowadzają ograniczenia w zakresie rozpoznania podatkowych kosztów amortyzacji nieruchomości.

Definicja spółki nieruchomościowej

Przepisy podatkowe zawierają dwie definicje spółki nieruchomościowej, tj. definicja dla podmiotu rozpoczynającego działalność, a także odrębna dla podmiotu istniejącego. W obu przypadkach spółka nieruchomościowa to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości.

Podmiot rozpoczynający działalność

Podmiot (inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu), w którym na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty.

Podmiot istniejący

Podmiot (inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu), w którym na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Definicja spółki nieruchomościowej:

Kryterium	Podmiot rozpoczynający działalność	Podmiot istniejący
Moment weryfikacji	Bilans na pierwszy dzień roku podatkowego (obrotowego)	Bilans na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (obrotowego)
Udział nieruchomości w aktywach	Co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości, oraz	Co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów bezpośrednio lub pośrednio stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości, oraz
Minimalna wartość nieruchomości	Wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln PLN albo równowartość tej kwoty.	Wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln PLN albo równowartość tej kwoty, oraz
Udział przychodów z nieruchomości w przychodach ogółem	n/a	W roku poprzedzającym rok podatkowy (obrotowy) przychody podatkowe z tytułu najmu, podnajmu, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% przychodów ogółem.

Ograniczenie amortyzacji 

Spółki nieruchomościowe  

Wraz z wprowadzeniem definicji spółki nieruchomościowej w przepisach podatkowych od 1 stycznia 2022 roku pojawiły się regulacje ograniczające koszty amortyzacji podatkowej. W ramach wprowadzenia szeregu zmian podatkowych określanych mianem Polskiego Ładu, ustawodawca zdecydował, że w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy amortyzacyjne od środków trwałych zaliczanych do budynków niemieszkalnych i mieszkalnych, a także lokali (grupa 1 KŚT) nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości, obciążające w danym roku podatkowym wynik finansowy jednostki. 

W praktyce, przepisy te wyłączyły amortyzację budynków dla celów podatkowych w przypadku spółek nieruchomościowych, które wyceniają budynki według modelu wartości godziwej, a tym samym nie dokonują od nich odpisów amortyzacyjnych dla celów bilansowych. Przy czym należy zwrócić uwagę na pojawiające się wyroki sądów administracyjnych, które kwestionują brak amortyzacji podatkowej w spółkach nieruchomościowych stosujących wycenę wg modelu wartości godziwej. 

Budynki mieszkalne   

Dodatkowo od 1 stycznia 2022 roku wprowadzono ograniczenie, zgodnie z którym budynki mieszkalne oraz lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość nie podlegają amortyzacji podatkowej. Wykluczenie to dotyczy wszystkich podatników, nie tylko spółek nieruchomościowych.  

Na podstawie przepisów przejściowych podatnicy mogli, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących budynkami mieszkalnymi nabytymi lub wytworzonymi przed dniem 1 stycznia 2022 roku.   

Spółka nieruchomościowa jako płatnik podatku 

Zgodnie z nowymi regulacjami został przeniesiony obowiązek rozliczenia podatku od dochodów ze zbycia udziałów w spółkach nieruchomościowych ze sprzedawcy na spółkę nieruchomościową. 

Obecnie spółka nieruchomościowa pełni funkcję płatnika w przypadku, gdy jej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, jeżeli: 

Zaliczka na podatek wynosi 19% dochodu z transakcji, a jeśli spółka nieruchomościowa nie zna kwoty transakcji to 19% wartości rynkowej udziałów spółki nieruchomościowej. Podatnik ma obowiązek przekazać płatnikowi (spółce nieruchomościowej) kwotę zaliczki przed dniem jej ustawowej wpłaty. 

Przedstawiciel podatkowy 

Spółka nieruchomościowa niemająca siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązana ustanowić przedstawiciela podatkowego. Wykonuje on w imieniu i na rzecz spółki nieruchomościowej obowiązki płatnika. Przedstawiciel podatkowy odpowiada solidarnie ze spółką nieruchomościową za zobowiązanie podatkowe, które przedstawiciel podatkowy rozlicza w imieniu i na rzecz spółki nieruchomościowej.

Obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego nie stosuje się do spółek nieruchomościowych podlegających w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.  

W przypadku niedopełnienia obowiązku ustanowienia przedstawiciela podatkowego spółka nieruchomościową podlega karze pieniężnej w wysokości do 1 mln zł. 

Raportowanie struktury własnościowej 

Na spółki nieruchomościowe oraz ich bezpośrednich i pośrednich udziałowców został nałożony obowiązek przekazywania do Szefa KAS informacji o podmiotach posiadających bezpośrednio lub pośrednio udziały, tytuły uczestnictwa, ogół praw i obowiązków oraz podobne prawa w takiej spółce nieruchomościowej. 

Podmiot	Spółki nieruchomościowe	Podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej co najmniej 5% udziałów (akcji) lub praw o podobnym charakterze
Zakres danych	Informacja o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje) lub inne prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw	Informacja o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze
Moment weryfikacji	Według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień jej roku obrotowego
Termin	Do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku, gdy spółka nieruchomościową nie jest podatnikiem podatku dochodowego – do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej, za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Podanie do publicznej wiadomości 

Spółki nieruchomościowe znajdują się w gronie podmiotów, w odniesieniu do których minister właściwy do spraw finansów publicznych podaje do publicznej wiadomości indywidualne dane podatników. Udostępniane dane pochodzą z zeznania podatkowego i obejmują: 

• firmę (nazwę) i numer identyfikacji podatkowej podatnika, 
• wskazanie roku podatkowego, 
• informacje o wysokości: 
  • osiągniętego przychodu, 
  • poniesionych kosztów uzyskania przychodów, 
  • osiągniętego dochodu albo poniesionej straty, 
  • podstawy opodatkowania,  
  • kwoty należnego podatku.   

Dane te udostępniane są każdego roku w terminie do 30 września w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędu obsługującego tego ministra. 

KONTAKT 

Prawidłowa klasyfikacja podmiotu do kategorii spółek nieruchomościowych jest istotna z punktu widzenia bieżących rozliczeń podatkowych jak również obowiązków sprawozdawczych. Sprawdź nasze usługi księgowe i rozliczeń podatkowych lub skontaktuj się bezpośrednio z nami. Jesteśmy po to, żeby ułatwiać prowadzenie Twojej działalności.