Raportowanie spółek nieruchomościowych za 2023 rok

Spółki nieruchomościowe (dalej „ReCo”) w terminie do końca marca 2024 roku są zobowiązane przekazać organom podatkowym informację na temat swojej struktury własnościowej za 2023 rok. Obowiązek ten dotyczy również ich udziałowców, w tym podmiotów zagranicznych niebędących podatnikami w Polsce. 

Spółka nieruchomościowa w polskim prawie podatkowym

Definicja spółki nieruchomościowej

Przepisy podatkowe zawierają dwie definicje spółki nieruchomościowej, tj. definicja dla podmiotu rozpoczynającego działalność, a także odrębna dla podmiotu istniejącego. W obu przypadkach spółka nieruchomościowa to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości.

Podmiot rozpoczynający działalność

Podmiot (inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu), w którym na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty.

Podmiot istniejący

Podmiot (inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu), w którym na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Definicja spółki nieruchomościowej:

Kryterium	Podmiot rozpoczynający działalność	Podmiot istniejący
Moment weryfikacji	Bilans na pierwszy dzień roku podatkowego (obrotowego)	Bilans na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (obrotowego)
Udział nieruchomości w aktywach	Co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości, oraz	Co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów bezpośrednio lub pośrednio stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości, oraz
Minimalna wartość nieruchomości	Wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln PLN albo równowartość tej kwoty.	Wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln PLN albo równowartość tej kwoty, oraz
Udział przychodów z nieruchomości w przychodach ogółem	n/a	W roku poprzedzającym rok podatkowy (obrotowy) przychody podatkowe z tytułu najmu, podnajmu, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% przychodów ogółem.

Raportowanie struktury własnościowej 

Na spółki nieruchomościowe oraz ich bezpośrednich i pośrednich udziałowców został nałożony obowiązek przekazywania do Szefa KAS informacji o podmiotach posiadających bezpośrednio lub pośrednio udziały, tytuły uczestnictwa, ogół praw i obowiązków oraz podobne prawa w takiej spółce nieruchomościowej. 

Podmiot	Spółki nieruchomościowe	Podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej co najmniej 5% udziałów (akcji) lub praw o podobnym charakterze
Zakres danych	Informacja o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje) lub inne prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw	Informacja o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze
Moment weryfikacji	Według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień jej roku obrotowego
Termin	Do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku, gdy spółka nieruchomościową nie jest podatnikiem podatku dochodowego – do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej, za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Wskazany obowiązek informacyjny dotyczy zarówno podmiotów krajowych, jak i podmiotów niebędących polskimi rezydentami podatkowymi, tj. podmiotów nieposiadających miejsca zamieszkania albo siedziby lub zarządu na terytorium Polski.

Zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów z 28 lutego 2023 roku przez „podatnika posiadającego (bezpośrednio lub pośrednio) prawa do spółki nieruchomościowej”, należy rozumieć: 

• wspólnika spółki nieruchomościowej (osoby prawne i osoby fizyczne),  
• podmiot (osoby prawne i osoby fizyczne), który posiada prawa do spółki nieruchomościowej w sposób pośredni – w przypadku, gdy takie posiadanie praw jest realizowane poprzez tzw. podmioty transparentne podatkowo.

Według interpretacji Ministra Finansów do raportowania jako wspólnicy spółek nieruchomościowych nie są zobowiązani podatnicy zwolnieni podmiotowo z podatku dochodowego od osób prawnych, np. fundusze inwestycyjne otwarte, zagraniczne instytucje wspólnego inwestowania, fundacje rodzinne.  

Formularze i termin 

Raportowania struktury własnościowej w spółkach ReCo należy dokonać na formularzach:  

• CIT-N1/ PIT-N1 – informacja składana przez spółkę nieruchomościową o jej udziałowcach, 
• CIT-N2/ PIT-N2 – informacja składana przez udziałowca o posiadanych prawach do spółki nieruchomościowej. 

Co do zasady dla prawidłowego złożenia formularza potrzebny jest numer NIP (lub Pesel w przypadku osób fizycznych). Wypełnioną deklarację należy złożyć do właściwego urzędu skarbowego drogą elektroniczną. 

W odniesieniu do wspólników spółek nieruchomościowych obowiązek informacyjny powstaje bez względu na to, czy w roku podatkowym, na koniec którego składana jest informacja, uzyskany został przychód (dochód) z tego udziału. Oznacza to, że powstanie obowiązku informacyjnego wynika z samego faktu posiadania, bezpośrednio lub pośrednio, udziałów w spółce nieruchomościowej. Dla zagranicznych podmiotów będących wspólnikami spółek nieruchomościowych oznacza to konieczność uzyskania numer podatkowego (NIP) w Polsce. 

Informacje należy przesłać do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej (lub roku obrotowego tej spółki, jeśli nie jest ona podatnikiem). Dla większości podmiotów, dla których rokiem podatkowym jest rok kalendarzowy, termin złożenia odpowiednich formularzy upływa z końcem marca 2024 roku, przy czym z uwagi na święta Wielkanocne ostateczny termin w tym roku upływa we wtorek, 2 kwietnia 2024 r.  

Właściwość urzędów skarbowych 

Z uwagi na fakt, że raportowanie struktury własnościowej w spółkach nieruchomościowych, poza samymi spółkami dotyczy także ich wspólników (krajowe i zagranicznej osoby prawne i fizyczne) Minister Finansów w osobnym rozporządzeniu wyznaczył właściwość organów podatkowych. 

Zgodnie z nim: 

• spółki nieruchomościowe i wspólnicy mający siedzibę w Polsce – składają informację do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nich w sprawach opodatkowania podatkiem dochodowym,
• spółki nieruchomościowe, które nie są podatnikami podatku dochodowego (podmioty transparentne podatkowo) – składają informację do naczelnika urzędu skarbowego właściwego w sprawach opodatkowania CIT według adresu siedziby spółki, 
• spółki nieruchomościowe i wspólnicy, którzy nie mają adresu siedziby w Polsce – składają informację do Naczelnika Trzeciego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Radomiu.

KONTAKT 

Prawidłowa klasyfikacja podmiotu do kategorii spółek nieruchomościowych jest istotna z punktu widzenia bieżących rozliczeń podatkowych jak również obowiązków sprawozdawczych. Sprawdź nasze usługi księgowe i rozliczeń podatkowych lub skontaktuj się bezpośrednio z nami. Jesteśmy po to, żeby ułatwiać prowadzenie Twojej działalności.