Wartość początkowa nieruchomości inwestycyjnej  

Dla prawidłowego ujęcia nieruchomości inwestycyjnej w księgach rachunkowych ważne jest poprawne ustalenie jego wartości początkowej. Jest to nie tylko pierwotna cena zakupu/koszt wytworzenia aktywa, ale także dodatkowe koszty związane z zakupem. Od prawidłowo ustalonej wartości początkowej, która może być różna dla potrzeb bilansowych i podatkowych, dokonuje się odpisów amortyzacyjnych księgowanych w koszty podatkowe, a także – w zależności od przyjętej polityki rachunkowości – koszty rachunkowe.

Cena nabycia / koszt wytworzenia 

W zależności od sposobu pozyskania aktywa trwałego zakwalifikowanego jako środek trwały/ nieruchomość inwestycyjna (np. zakup, wniesienie aportem, przekwalifikowanie z innego rodzaju aktywów, wytworzenie w całości lub w części we własnym zakresie) jego wartością początkową jest cena nabycia lub/i koszt wytworzenia. Cena nabycia i koszt wytworzenia obejmują ogół kosztów pozostających w związku z jego pozyskaniem, w tym budową, poniesionych do dnia przyjęcia go do użytkowania.

Kapitalizacja wydatków 

Biorąc powyższe pod uwagę, prowadzona przez jednostkę ewidencja księgowa powinna pozwalać na ewidencję poszczególnych zakupów/wydatków składających się finalnie na wartość początkową środka trwałego z uwzględnieniem różnic pomiędzy prawem bilansowym i podatkowym.  

Uwzględniając specyfikę spółek nieruchomościowych tabela poniżej przedstawia kategorie wydatków występujących najczęściej podczas prowadzenia inwestycji nieruchomościowej.   

Kategoria wydatku	Kapitalizacja do wartości początkowej
Zakup gruntu	Tak
Zakup gotowego budynku	Tak
Podatek od czynności cywilnoprawnych związanych z zakupem	Tak
Opłaty notarialne, sądowe	Tak
Zakup projektu architektonicznego	Tak
Zakup materiałów budowlanych	Tak
Zakup usług budowlanych	Tak
Wynagrodzenie kierownika budowy	Tak
Uzyskanie odpowiednich decyzji administracyjnych koniecznych dla realizacji projektu	Tak
Zakup mebli z montażem stanowiących stały element zabudowy ścian budynku/budowli	Tak
Koszty energii elektrycznej i gazu (media) zużytych podczas prac budowlanych	Tak
Koszty wykonania przyłączy do sieci elektrycznej oraz dystrybucji gazowej	Tak
Koszt usługi nadzoru budowlanego	Tak
Usługi zarządzania projektem inwestycyjnym, budową	Tak
Usługi doradcze związane z przygotowaniem założeń koncepcyjnych inwestycji	Tak
Usługi prawne związane z przeniesieniem niezbędnych decyzji administracyjnych warunkujących realizację Inwestycji	Tak
Usługi prawne związane z przygotowaniem i analizą umów związanych z nabyciem gruntu, usług i materiałów budowlanych	Tak
Koszty finansowania dłużnego – odsetki, w części związanej z realizowaną inwestycją	Tak*
Koszty finansowania dłużnego – prowizje, w części związanej z realizowaną inwestycją	Tak*
Różnice kursowe transakcyjne i od własnych środków pieniężnych, naliczonych do dnia przyjęcia środka trwałego	Tak*
Usługi wyceny nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę	Tak/Nie**
Koszty doradztwa, due diligence prawne i podatkowe, techniczne	Tak/Nie**
Koszty zarządu (najmu biura, wynagrodzenia administracji, inne)	Nie
Organizacja konferencji promującej inwestycję	Nie
Wydruk broszur, ulotek, materiałów promocyjnych, reklamowych	Nie
Produkcja banerów reklamowych	Nie
Usługi public relations	Nie
Przygotowanie makiety inwestycji	Nie
Przygotowanie filmu promującego inwestycję	Nie
Utrzymanie strony internetowej, w tym nabycie praw do domeny internetowej oraz otrzymanie serwerów	Nie
Koszt agentów pośredniczących w wynajmie powierzchni biurowej	Nie

(*) W ramach limitu kosztów finansowania, określonego w przepisach podatkowych

(**) Wymagana analiza zakresu świadczonych usług

Poniesienie powyższych wydatków będzie uzależnione od sposobu pozyskania aktywa trwałego (np. zakup gotowego budynku, lub wytworzenie go w całości lub w części we własnym zakresie).

Jednocześnie w zakresie kwalifikacji podatkowej, z uwagi na zmieniające się stanowisko organów podatkowych, w niektórych przypadkach konieczne jest potwierdzenie możliwości kapitalizacji danego wydatku poprzez uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

Zapasy i ewidencja księgowa w działalności deweloperskiej

Ewidencja podatkowa

Należy podkreślić, że koszty dodatkowe związane z zakupem głównego składnika majątkowego i jego dostosowaniem do użytkowania należy rozliczyć na zidentyfikowane składniki majątkowe według określonego klucza podziałowego.

Dodatkowo prowadzona ewidencja powinna umożliwiać:   

identyfikację i ustalenie wartości budynków objętych podatkiem od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem,

ustalenie kosztów finansowania dłużnego ujętych w wartości początkowej i odpowiadającej im wartości odpisów amortyzacyjnych,

wyodrębnienie budowli będących przedmiotem opodatkowania podatku od nieruchomości.

Metody wyceny bilansowej

Dla aktywów, które zostały zaklasyfikowane do pozycji „Nieruchomości inwestycyjne” polskie przepisy rachunkowe przewidują dwie metody wyceny:

• W sposób przewidziany dla środków trwałych, czyli model kosztowy, tj. według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, pomniejszonego o umorzenie oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości,
• według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.

Decyzję w zakresie wyboru metody wyceny podejmuje kierownik jednostki (zarząd) w przyjętej przez podmiot polityce rachunkowości.

Nieruchomość inwestycyjna w księgach rachunkowych